贈與或繼承來的房屋出租有哪些稅要注意？取得成本與租賃所得申報解析

贈與與繼承取得房屋的基本差異

從稅務規劃的角度來看，受贈或繼承取得的房屋，取得人並沒有實際支付購屋的價金，因此在稅法上對於這類房屋的取得成本認定，會有一套與買賣取得不同的規則。這對於房屋出租期間的所得申報影響相對有限，但在日後若要出售房屋計算財產交易所得或房地合一稅時，取得成本怎麼認定就會產生明顯差別。所以即使現階段只是要把房屋拿來出租，也建議先把取得的相關文件與稅務資料保存完整。

受贈或繼承房屋出租的租賃所得

無論房屋是買來的、受贈來的還是繼承來的，只要拿來出租收取租金，所產生的租金收入在稅法上都屬於租賃所得，要併入所有權人的個人綜合所得依當年度規定辦理申報。也就是說，房屋的取得來源並不會改變租賃所得本身要申報的義務，租金收入該報就要報。這一點是很多剛繼承或受贈房屋的人容易忽略的地方，以為房屋不是自己花錢買的、或是長輩留下來的，租金就可以不用申報，這是錯誤的觀念。

在計算租賃所得時，稅法允許就租金收入減除必要的損耗與費用後，以淨額課稅。減除的方式通常有兩種，一種是採用稅法規定的必要費用標準比例，直接按租金收入的一定比例認列費用，另一種是採列舉方式，就實際支出的修繕費、折舊、房屋稅地價稅、保險費、貸款利息等逐項舉證扣除。實際可減除的項目與比例，均依當年度規定辦理，房東可視自身情況選擇對自己較有利的方式，但列舉扣除必須有完整憑證佐證。

持有期間相關稅費的處理

受贈或繼承取得的房屋在出租持有期間，除了租賃所得的申報，還有房屋稅與地價稅這類持有稅費要負擔。房屋出租後，使用情形通常會從自住轉為非自住的營業或出租用途，這可能影響房屋稅的稅率認定，因為自住與非自住的適用稅率不同。房東在把繼承或受贈的房屋出租後，宜留意使用情形變更對持有稅費的影響，並依規定辦理相關申報，實際稅率與認定均以主管機關規定為準。

此外，若受贈或繼承的房屋原本設有貸款，或是繼承時連同債務一併承受，出租期間支付的貸款利息在採列舉費用扣除時，可能可以列為租賃所得的減除項目，但同樣須依當年度規定與相關限制辦理。房東在整理出租帳務時，建議把持有稅費繳納證明、修繕費用單據、貸款利息證明等資料分類保存，這些不僅是列舉扣除的依據，也是日後若遇稅務查詢時的佐證。稅務處理環節多、規定也會隨年度調整，切勿以他人經驗直接套用在自己身上。

日後出售時的成本認定提醒

雖然本文聚焦在出租階段，但受贈與繼承房屋有一個很重要的稅務觀念必須提醒，就是日後出售時的取得成本認定。因為這類房屋取得時沒有實際支付價金，稅法對於計算財產交易所得或房地合一稅的取得成本，通常會以受贈或繼承當時的房屋評定現值或公告現值等基礎來認定，而不是以當初長輩購入的原始價格計算。這往往導致認定的取得成本偏低，未來出售時計算出來的所得或增值金額偏高，連帶影響應納稅額。

正因如此，受贈或繼承房屋的持有人在決定要自住、出租還是出售時，最好把長期的稅務影響一併納入考量，而不是只看眼前的租金收益。舉例來說，有些人繼承房屋後先出租數年再出售，這段持有期間的租賃所得申報、持有稅費負擔，以及最終出售時的房地合一稅計算，是環環相扣的。持有年限的長短會影響房地合一稅的適用稅率，取得成本的認定又影響課稅所得的高低，這些因素交互作用下，不同的處分時點與方式，最終的稅負可能相差不小。這類牽涉贈與稅、遺產稅、房地合一稅與綜合所得稅的整體規劃，往往因個案的取得時點、持有年限與家庭狀況而有很大差異，很難一概而論。本文所述僅為一般性的稅務觀念說明，中立提供參考，不構成個別的稅務建議，實際申報與認定務必以主管機關規定為準，建議在處分或申報前先諮詢專業人士。相關產權與租賃問題也歡迎加LINE進一步諮詢。

常見問題

• 問：繼承或受贈的房屋出租租金要報稅嗎？答：要，租金收入屬租賃所得須依規定申報。房屋的取得來源不會改變申報義務，即使是長輩留下或無償受贈的房屋，只要出租收租都要併入個人綜合所得辦理申報。

• 問：租賃所得可以扣除費用嗎？答：可以，能就必要費用減除後以淨額課稅。方式有按規定比例認列費用或列舉實際支出兩種，實際項目與比例依當年度規定辦理，列舉扣除須有完整憑證佐證。

• 問：房屋出租會影響房屋稅嗎？答：可能會，使用情形變更可能影響稅率認定。自住與非自住的房屋稅適用稅率不同，出租後宜留意使用情形變更並依規定申報，實際認定以主管機關規定為準。

• 問：這類房屋日後賣掉稅會比較重嗎？答：取得成本認定往往偏低使所得偏高。因取得時沒有實際支付價金，稅法多以受贈或繼承當時的評定或公告現值認定成本，建議處分前先諮詢專業人士並以主管機關為準。